Thị trường bất động sản Australia lao dốc nhanh nhất 40 năm: Mỗi căn nhà mất hơn 1,1 tỷ đồng

Thị trường bất động sản Australia đang trải qua giai đoạn điều chỉnh mạnh sau nhiều năm tăng trưởng nóng. Giá nhà liên tục đi xuống, chi phí vay mua nhà tăng cao và tâm lý thận trọng bao trùm cả người mua lẫn nhà đầu tư. Đáng chú ý, tốc độ giảm hiện nay đang tiến sát mức suy thoái nghiêm trọng nhất trong vòng 40 năm qua, khiến hàng nghìn tỷ đồng giá trị bất động sản bị xóa sổ.

Theo dữ liệu từ tổ chức nghiên cứu bất động sản Cotality được ABC News trích dẫn, giá nhà trên toàn Australia tiếp tục giảm trong tháng 10, đánh dấu tháng suy giảm thứ bảy liên tiếp. Diễn biến này cho thấy thị trường vẫn chưa tìm được điểm cân bằng mới, trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao và khả năng tiếp cận tín dụng của các hộ gia đình ngày càng hạn chế.

Giá nhà Australia giảm 6,7%, mỗi căn mất hơn 63.000 AUD

Báo cáo Chỉ số Giá trị Nhà ở toàn quốc (Home Value Index – HVI) của Cotality cho thấy giá trị bất động sản Australia trong tháng 10 giảm thêm 1,2%.

Tính từ mức đỉnh được thiết lập vào tháng 3, giá nhà trên toàn quốc đã giảm tổng cộng 6,7%. Giá trị trung vị của một căn nhà hiện còn khoảng 884.855 AUD, tương đương gần 15,6 tỷ đồng theo tỷ giá quy đổi ngày 8/11.

Như vậy, chỉ trong hơn nửa năm, mỗi căn nhà tại Australia đã mất trung bình khoảng 63.400 AUD giá trị, tương đương gần 1,12 tỷ đồng.

Đây là mức điều chỉnh đáng chú ý đối với một thị trường từng được đánh giá có sức chống chịu tương đối tốt trước những biến động kinh tế. Sau chu kỳ tăng giá kéo dài, sự kết hợp giữa chi phí sinh hoạt đắt đỏ, lãi suất cao và điều kiện vay vốn khắt khe đang khiến sức mua trên thị trường suy yếu rõ rệt.

Tại các thành phố thủ phủ của các bang và vùng lãnh thổ, mức giảm thậm chí còn lớn hơn, lên tới 8,1%.

Ông Gerard Burg, Giám đốc nghiên cứu tại Cotality, nhận định thị trường bất động sản Australia đang đứng trước nguy cơ trải qua đợt suy giảm lớn nhất trong khoảng 40 năm.

Trước đó, mức giảm kỷ lục tại các thành phố lớn được ghi nhận trong giai đoạn 2017-2019, với tổng mức giảm khoảng 8,2%. Tuy nhiên, lần này thị trường đã giảm 8,1% chỉ trong vòng bảy tháng. Với tốc độ hiện tại, khả năng phá vỡ kỷ lục cũ đang ngày càng rõ ràng.

Đáng chú ý, đà giảm không còn giới hạn tại một số khu vực riêng lẻ mà đã lan rộng đến nhiều vùng ngoại ô của Brisbane, Perth và Adelaide.

Theo phân tích của Cotality, đây chủ yếu là cuộc suy giảm xuất phát từ phía cầu. Người mua nhà ngày càng khó đáp ứng các điều kiện vay vốn, trong khi số tiền phải thanh toán định kỳ cho khoản vay thế chấp tăng mạnh. Điều này khiến nhiều gia đình buộc phải trì hoãn kế hoạch mua nhà hoặc rời khỏi thị trường.

Lãi suất tăng cao, nhà đầu tư bất động sản đồng loạt chùn bước

Một trong những nguyên nhân quan trọng nhất khiến thị trường bất động sản Australia suy yếu là chi phí vốn ngày càng đắt đỏ.

Theo thông tin được Bloomberg dẫn lại, Ngân hàng Dự trữ Australia (RBA) đã thực hiện lần tăng lãi suất thứ năm trong năm, nâng lãi suất cơ bản thêm 25 điểm cơ bản lên 4,85%. Đây là mức cao nhất trong vòng 18 năm.

Lãi suất tăng tạo ra tác động kép đối với thị trường nhà ở.

Thứ nhất, người mua nhà phải đối mặt với khoản trả nợ hàng tháng lớn hơn. Những hộ gia đình sử dụng đòn bẩy tài chính cao chịu áp lực đặc biệt lớn khi chi phí lãi vay tăng lên, trong khi thu nhập không tăng tương ứng.

Thứ hai, nhà đầu tư bất động sản phải tính toán lại hiệu quả sử dụng vốn. Khi chi phí vay tăng, lợi suất cho thuê và khả năng tăng giá tài sản không còn đủ hấp dẫn để bù đắp rủi ro tài chính.

Bên cạnh chính sách tiền tệ, những điều chỉnh về ưu đãi thuế đầu tư cũng tác động tiêu cực đến tâm lý giới đầu cơ. Các thay đổi liên quan đến cơ chế khấu trừ khoản lỗ từ bất động sản vào thu nhập chịu thuế khác và thuế lãi vốn khiến một bộ phận nhà đầu tư phải xem xét lại chiến lược nắm giữ tài sản.

Khi cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư đều trở nên thận trọng, thanh khoản thị trường nhanh chóng suy giảm.

Thanh khoản bất động sản suy yếu, người bán phải giảm giá để thoát hàng

Số liệu của Cotality cho thấy lượng giao dịch nhà ở trong ba tháng gần nhất đã giảm 23% so với cùng kỳ năm trước.

Tại các thành phố lớn, tỷ lệ đấu giá thành công liên tục duy trì dưới ngưỡng 50%, phản ánh khoảng cách ngày càng lớn giữa kỳ vọng của người bán và khả năng chi trả của người mua.

Thời gian trung bình để bán thành công một căn nhà đã kéo dài lên 39 ngày, mức cao nhất kể từ tháng 8/2020.

Không chỉ mất nhiều thời gian hơn để tìm người mua, các chủ sở hữu còn phải chấp nhận giảm giá mạnh nếu muốn hoàn tất giao dịch. Mức chiết khấu trung bình hiện lên tới 4,7% giá trị tài sản.

Ông Sam Devlin, chuyên gia môi giới tại Harcourts ở Brisbane, cho biết lượng khách đến xem nhà đã giảm đáng kể trong sáu tháng qua.

Một vấn đề đáng chú ý là nhiều người mua nhà ở thực đang rơi vào tình trạng tiến thoái lưỡng nan. Họ muốn chuyển sang căn nhà mới nhưng lại không dám đặt cọc khi căn nhà hiện tại chưa bán được.

Điều này tạo ra hiệu ứng dây chuyền: giao dịch cũ chưa hoàn tất khiến giao dịch mới bị trì hoãn, làm thanh khoản toàn thị trường tiếp tục suy yếu.

Tại Melbourne, ông Jin Ling thuộc công ty môi giới Vic Prop cũng ghi nhận tâm lý chờ đợi đang bao trùm thị trường. Người mua liên tục cân nhắc liệu có nên tiếp tục chờ thêm một năm để giá giảm sâu hơn hay không, đồng thời theo dõi diễn biến lãi suất trước khi đưa ra quyết định.

Khi kỳ vọng giá tiếp tục đi xuống hình thành trên diện rộng, người mua càng có xu hướng trì hoãn giao dịch. Đây là yếu tố có thể khiến quá trình điều chỉnh kéo dài ngay cả khi giá nhà đã giảm đáng kể.

Cơ hội bắt đáy xuất hiện với người mua có sẵn tiền mặt

Mặc dù thị trường đang đối mặt với nhiều khó khăn, sự suy giảm không đồng nghĩa mọi phân khúc đều mất đi sức hấp dẫn.

Một số dữ liệu gần đây cho thấy hoạt động đấu giá đã xuất hiện dấu hiệu cải thiện nhất định.

Theo Bloomberg, số lượng cuộc đấu giá tại các thành phố thủ phủ trong tuần được ghi nhận đã tăng nhẹ 1,2%, lên 1.734 cuộc. Tỷ lệ đấu giá thành công trên toàn quốc tăng 4,3 điểm phần trăm, đạt 51,5%.

Melbourne là thị trường ghi nhận sự cải thiện đáng chú ý nhất khi số lượng cuộc đấu giá tăng hơn 18%, trong khi tỷ lệ giao dịch thành công tăng gần 10 điểm phần trăm.

Những diễn biến này cho thấy một bộ phận người mua đang bắt đầu quay trở lại, đặc biệt là nhóm có nguồn tiền mặt và ít phụ thuộc vào các khoản vay ngân hàng.

Trong môi trường lãi suất cao, lợi thế của người mua có sẵn tiền mặt càng trở nên rõ rệt. Họ không phải chịu áp lực tài chính lớn từ chi phí vay, đồng thời có khả năng thương lượng tốt hơn với những chủ nhà cần bán nhanh.

Dữ liệu của Domain cũng cho thấy phân khúc bất động sản cao cấp tại Sydney và Melbourne đã trải qua giai đoạn điều chỉnh từ sớm, với mức giảm giá đáng kể.

Bà Nicola Powell, chuyên gia kinh tế trưởng tại Domain, nhận định đây có thể là thời điểm thuận lợi đối với những người có nhu cầu nâng cấp không gian sống. Những căn nhà có giá trị càng cao thường có khả năng ghi nhận mức chiết khấu lớn hơn khi chủ sở hữu cần thanh khoản tài sản.

Tuy nhiên, cơ hội mua được bất động sản với mức giá thấp hơn không đồng nghĩa mọi giao dịch đều mang lại lợi nhuận. Người mua vẫn cần đánh giá kỹ vị trí, chất lượng tài sản, khả năng khai thác cho thuê và triển vọng phục hồi của từng khu vực.

Melbourne trở thành điểm chú ý khi giá nhà giảm sâu

Trong số các thành phố lớn của Australia, Melbourne đang thu hút sự quan tâm của người mua nhà lần đầu và các nhà đầu tư đến từ những bang khác.

Theo dữ liệu Cotality, giá nhà trung vị tại thành phố này đã giảm xuống khoảng 773.027 AUD, tương đương gần 13,6 tỷ đồng.

Đáng chú ý, mức giá hiện tại thấp hơn 7,3% so với năm năm trước. Đây là diễn biến đáng quan tâm nếu so sánh với giai đoạn thị trường bất động sản Australia từng chứng kiến sự tăng trưởng mạnh.

Giá nhà giảm giúp cải thiện phần nào khả năng tiếp cận thị trường đối với nhóm người mua lần đầu. Đồng thời, những nhà đầu tư có nguồn vốn ổn định cũng có thêm cơ hội tìm kiếm tài sản với mức giá thấp hơn kỳ vọng trước đó.

Dù vậy, việc giá giảm trong thời gian dài cũng phản ánh những rủi ro kinh tế chưa được giải quyết. Nếu lãi suất tiếp tục duy trì ở mức cao, áp lực thanh toán khoản vay sẽ còn ảnh hưởng đến nhu cầu mua nhà.

Do đó, việc lựa chọn thời điểm xuống tiền cần dựa trên khả năng tài chính thực tế thay vì chỉ tập trung vào mức giảm giá của bất động sản.

Bao giờ thị trường bất động sản Australia có thể phục hồi?

Triển vọng phục hồi của thị trường địa ốc Australia vẫn là câu hỏi lớn đối với cả người mua nhà lẫn giới đầu tư.

Theo đánh giá của Cotality và Domain, tâm lý thận trọng nhiều khả năng sẽ tiếp tục duy trì cho đến khi ngân hàng trung ương phát đi tín hiệu rõ ràng về việc nới lỏng chính sách tiền tệ.

Tuy nhiên, kỳ vọng lãi suất sớm giảm vẫn còn nhiều thách thức. Các chuyên gia nhận định khả năng cắt giảm lãi suất có thể chưa xuất hiện trước nửa cuối năm 2027.

Điều này đồng nghĩa thị trường nhà ở có thể tiếp tục trải qua giai đoạn điều chỉnh trước khi hình thành một chu kỳ tăng trưởng mới.

Trong ngắn hạn, diễn biến giá nhà sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như lạm phát, thu nhập hộ gia đình, khả năng tiếp cận tín dụng, chính sách thuế và định hướng điều hành của RBA.

Đối với người mua nhà ở thực, việc thị trường giảm giá có thể tạo ra cơ hội lựa chọn tài sản tốt hơn với mức chi phí thấp hơn. Tuy nhiên, khả năng trả nợ dài hạn vẫn cần được ưu tiên.

Đối với nhà đầu tư, giai đoạn thị trường suy yếu đòi hỏi chiến lược quản trị rủi ro chặt chẽ hơn. Việc sử dụng đòn bẩy quá lớn trong bối cảnh lãi suất cao có thể khiến lợi nhuận kỳ vọng nhanh chóng chuyển thành áp lực tài chính.

Nhìn rộng hơn, đợt suy giảm hiện nay là lời nhắc nhở rằng ngay cả những thị trường bất động sản phát triển như Australia cũng không tránh khỏi chu kỳ điều chỉnh khi giá tài sản vượt quá khả năng chi trả của người dân.

Thị trường bất động sản Australia đang trải qua một trong những giai đoạn điều chỉnh đáng chú ý nhất trong nhiều thập kỷ. Giá nhà giảm liên tục, thanh khoản suy yếu và lãi suất cao đang tạo áp lực lớn lên người mua cũng như nhà đầu tư.

Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, mức giá thấp hơn cũng mở ra cơ hội cho những người có năng lực tài chính tốt và tầm nhìn đầu tư dài hạn.

Điều quan trọng trong giai đoạn này không phải là cố gắng xác định chính xác đáy thị trường, mà là đánh giá đúng giá trị tài sản, kiểm soát đòn bẩy và chuẩn bị khả năng tài chính trước những biến động tiếp theo.

Nguồn tham khảo: ABC News, Bloomberg, Cotality và Domain.

Câu hỏi thường gặp về thị trường bất động sản Australia

1. Giá nhà tại Australia đã giảm bao nhiêu trong năm 2026?

Theo dữ liệu Cotality được đề cập trong báo cáo, giá nhà toàn quốc đã giảm 6,7% so với mức đỉnh tháng 3. Riêng các thành phố thủ phủ ghi nhận mức giảm khoảng 8,1%.

2. Mỗi căn nhà tại Australia đã mất bao nhiêu giá trị?

Với mức giá trung vị khoảng 884.855 AUD, mỗi căn nhà đã mất trung bình khoảng 63.400 AUD, tương đương gần 1,12 tỷ đồng, so với thời điểm thị trường đạt đỉnh vào tháng 3.

3. Vì sao thị trường bất động sản Australia giảm mạnh?

Các nguyên nhân chính gồm lãi suất tăng cao, chi phí vay thế chấp đắt đỏ, điều kiện tín dụng thắt chặt, thay đổi chính sách thuế đầu tư và tâm lý chờ đợi của người mua.

4. Thành phố nào đang thu hút người mua nhà tại Australia?

Melbourne đang nhận được sự quan tâm nhờ giá nhà trung vị giảm xuống khoảng 773.027 AUD, thấp hơn 7,3% so với năm năm trước.

5. Đây có phải thời điểm thích hợp để mua bất động sản Australia?

Cơ hội có thể xuất hiện đối với người mua có nguồn tiền mặt, nhu cầu ở thực và kế hoạch nắm giữ dài hạn. Tuy nhiên, cần đánh giá kỹ khả năng tài chính, triển vọng khu vực và nguy cơ giá tiếp tục giảm trước khi quyết định.

6. Khi nào thị trường bất động sản Australia có thể phục hồi?

Theo nhận định được đề cập trong báo cáo, thị trường có thể tiếp tục chịu áp lực cho đến khi RBA phát tín hiệu giảm lãi suất. Khả năng nới lỏng chính sách tiền tệ được dự báo chưa xuất hiện trước nửa cuối năm 2027.