Làng Dure ở Seoul giảm giá gần 18,9 tỷ won vẫn không có người mua: Khu đất Bangbae-dong thất bại trong phiên đấu giá thứ 9

Khu đất thuộc khu dân cư được gọi là “Làng Dure” tại Bangbae-dong, quận Seocho, Seoul, tiếp tục không tìm được người mua trong phiên đấu giá lần thứ 9, dù mức giá chào bán tối thiểu đã giảm khoảng 30% so với ban đầu. Tính đến thời điểm hiện tại, giá khu đất đã được điều chỉnh giảm gần 18,9 tỷ won, từ khoảng 62,93 tỷ won xuống còn 44,05 tỷ won. Tuy nhiên, mức giá thấp hơn vẫn chưa đủ sức hấp dẫn các nhà đầu tư.

Nguyên nhân được cho là không chỉ nằm ở giá bán mà còn xuất phát từ những nghĩa vụ đi kèm với thương vụ. Người trúng đấu giá phải chịu trách nhiệm xử lý tình trạng cư trú trái phép của 27 hộ gia đình, đồng thời thực hiện các yêu cầu liên quan đến việc xây dựng công viên trẻ em và bàn giao một số công trình phục vụ cộng đồng. Những điều kiện này khiến tổng chi phí đầu tư và mức độ phức tạp của dự án tăng lên đáng kể.

Theo thông tin được quận Seocho công bố ngày 8, phiên đấu giá lần thứ 9 đối với khu đất thuộc sở hữu của quận tại địa chỉ 997-3 Bangbae-dong, có diện tích 2.876,3 m², tương đương khoảng 870 pyeong, đã thất bại vào ngày 3. Quận Seocho dự kiến tiếp tục tổ chức phiên đấu giá cạnh tranh công khai lần thứ 10 vào giữa tháng 11, nhưng sẽ giữ nguyên mức giá tối thiểu như phiên đấu giá thứ 9.

Giá khu đất giảm gần 18,9 tỷ won sau 9 lần đấu giá

Khu đất Làng Dure có diện tích 2.876,3 m², nằm tại Bangbae-dong, một khu vực thuộc quận Seocho, Seoul. Đây là khu đất từng được chính quyền địa phương kỳ vọng sử dụng để phát triển cơ sở phúc lợi cộng đồng, nhưng kế hoạch ban đầu không thể triển khai do những vướng mắc kéo dài liên quan đến các công trình nhà ở trái phép.

Trong phiên đấu giá đầu tiên được tổ chức vào tháng 3, giá chào bán tối thiểu của khu đất được xác định ở mức 62.931.730.000 won, tức khoảng 62,93 tỷ won. Tuy nhiên, sau khi các vòng đấu giá liên tiếp không thu hút được người mua, chính quyền quận đã từng bước điều chỉnh giá xuống thấp hơn.

Đến phiên đấu giá thứ 9, mức giá tối thiểu chỉ còn 44.052.210.000 won, tương đương khoảng 44,05 tỷ won. So với mức giá ban đầu, khu đất đã giảm 18.879.520.000 won, tương đương gần 18,9 tỷ won. Tỷ lệ giảm đạt khoảng 30%.

Tính theo diện tích, giá chào bán ở phiên thứ 9 vào khoảng 50,63 triệu won cho mỗi 3,3 m². Đây là mức giá đã được điều chỉnh đáng kể so với thời điểm bắt đầu rao bán, nhưng vẫn không tạo ra giao dịch thành công.

Quá trình đấu giá được quận Seocho khởi động từ tháng 2 năm ngoái thông qua hình thức đấu thầu cạnh tranh công khai. Sau hai vòng đầu tiên không tìm được người mua, chính quyền bắt đầu giảm giá từ vòng thứ ba. Đến tháng 9 năm ngoái, Hội đồng quận thông qua nghị quyết cho phép hạ giá bán xuống mức 70% so với giá ban đầu.

Điều đó đồng nghĩa khu đất đã được đưa về mức giá thấp nhất theo giới hạn giảm giá được Hội đồng quận cho phép, nhưng vẫn không thể bán thành công sau tổng cộng 9 lần đấu giá.

Nghĩa vụ di dời 27 hộ gia đình là rào cản lớn

Một trong những nguyên nhân quan trọng khiến khu đất Làng Dure khó tìm được nhà đầu tư nằm ở tình trạng cư trú trái phép hiện hữu.

Theo thông tin được công bố, hiện có 24 hộ gia đình đang sinh sống trái phép trên khu đất số 997-3 Bangbae-dong. Ngoài ra, ba hộ gia đình khác cũng cư trú trên khu đất công viên liền kề tại địa chỉ 997-1 Bangbae-dong.

Như vậy, tổng cộng có 27 hộ gia đình mà bên trúng đấu giá phải chịu trách nhiệm xử lý các vấn đề liên quan đến di dời và bảo trì, quản lý khu đất. Đây không phải là nghĩa vụ đơn giản, bởi quá trình giải quyết nơi ở của các hộ dân có thể phát sinh nhiều vấn đề về thời gian, chi phí và thương lượng.

Đối với nhà đầu tư bất động sản, việc mua một khu đất đã có sẵn các công trình và cư dân cư trú trái phép sẽ tạo ra rủi ro lớn hơn so với một khu đất trống, có thể triển khai xây dựng ngay sau khi hoàn tất thủ tục pháp lý.

Nếu việc thương lượng di dời kéo dài, tiến độ giải phóng mặt bằng có thể bị chậm trễ. Khi đó, nhà đầu tư không chỉ phải gánh thêm chi phí xử lý hiện trạng mà còn phải chịu chi phí tài chính phát sinh trong thời gian chờ dự án được triển khai.

Đặc biệt, các khoản chi phí này khó xác định chính xác ngay từ đầu nếu chưa biết quá trình di dời sẽ kéo dài bao lâu và cần những biện pháp xử lý cụ thể nào.

Nhà đầu tư còn phải xây dựng công viên và bàn giao công trình cho cộng đồng

Ngoài nghĩa vụ giải quyết tình trạng cư trú trái phép, khu đất Làng Dure còn đi kèm những điều kiện phát triển hạ tầng công cộng.

Theo yêu cầu của quận Seocho, bên trúng đấu giá phải xây dựng một công viên trẻ em liền kề có diện tích 1.782,4 m². Đồng thời, nhà đầu tư phải xây dựng một công trình với quy mô nhất định và bàn giao miễn phí cho cộng đồng.

Những điều kiện này khiến bài toán đầu tư trở nên phức tạp hơn. Nhà đầu tư không thể chỉ tính toán giá mua đất và doanh thu kỳ vọng từ công trình thương mại hoặc bất động sản được phát triển trên khu đất. Họ còn phải đưa vào phương án tài chính các khoản chi phí liên quan đến di dời cư dân, phá dỡ công trình hiện hữu, xây dựng công viên và bàn giao hạ tầng công cộng.

Trong các dự án phát triển bất động sản, nghĩa vụ đóng góp hạ tầng hoặc bàn giao công trình công cộng có thể ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả kinh tế. Khi những khoản chi phí này tăng lên, biên lợi nhuận của dự án sẽ bị thu hẹp, đặc biệt nếu giá bán đầu ra không thể tăng tương ứng.

Với khu đất Làng Dure, những yêu cầu nói trên được xem là một trong các yếu tố khiến mức giá đã giảm 30% vẫn chưa đủ hấp dẫn đối với thị trường.

Giới hạn xây dựng khiến hiệu quả khai thác bị thu hẹp

Một vấn đề khác mà nhà đầu tư phải cân nhắc là quy hoạch và khả năng khai thác khu đất.

Khu đất được phân loại là khu dân cư tổng hợp loại 2. Theo các điều kiện được nêu trong thông tin đấu giá, tỷ lệ diện tích sàn xây dựng so với diện tích đất bị giới hạn ở mức 200%.

Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến quy mô công trình mà nhà đầu tư có thể phát triển. Trong khi đó, ngoài khoản tiền mua đất, họ còn phải chi trả cho các công việc giải phóng mặt bằng, di dời các hộ dân, phá dỡ công trình trái phép và thực hiện nghĩa vụ xây dựng hạ tầng công cộng.

Một dự án có chi phí đầu vào cao nhưng diện tích xây dựng bị giới hạn sẽ cần được tính toán rất kỹ về doanh thu, thời gian hoàn vốn và khả năng sinh lời.

Đặc biệt, nếu quá trình di dời 27 hộ gia đình không diễn ra thuận lợi, thời điểm khởi công có thể bị lùi lại. Thời gian triển khai càng kéo dài, chi phí vốn và các khoản chi phí liên quan càng có nguy cơ tăng lên.

Vì vậy, đối với nhà đầu tư tiềm năng, vấn đề không đơn thuần là mua được khu đất với mức giá thấp hơn gần 18,9 tỷ won so với ban đầu. Điều quan trọng hơn là tổng chi phí thực tế để hoàn thiện các nghĩa vụ và đưa dự án vào khai thác có thể lên tới mức nào.

Chính quyền Seocho từng kỳ vọng giảm giá 30% sẽ thu hút người mua

Theo biên bản cuộc họp của Ủy ban Tài chính và Xây dựng thuộc Hội đồng quận Seocho vào tháng 9 năm ngoái, đại diện chính quyền địa phương đã đề cập đến những khó khăn trong quá trình bán khu đất.

Ông Park Kyung-ju, Giám đốc Sở Quy hoạch và Tài chính của quận Seocho, giải thích rằng việc đấu giá liên tục thất bại có liên quan đến các điều kiện bán hàng, đặc biệt là nghĩa vụ xử lý những công trình xây dựng trái phép. Những yêu cầu này khiến mức giá ước tính của khu đất cao hơn mức mà thị trường sẵn sàng chấp nhận.

Trong khi đó, bà Jeong Mi-ja, Trưởng phòng Tài chính, cho biết khoảng 29 doanh nghiệp đã tham gia các buổi giới thiệu sơ bộ được tổ chức trong bốn vòng đấu thầu đầu tiên.

Theo bà, chính quyền từng đánh giá rằng sẽ có doanh nghiệp sẵn sàng mua khu đất nếu giá được giảm 30%. Tuy nhiên, diễn biến thực tế lại không diễn ra như kỳ vọng. Ngay cả sau khi giá bán được hạ xuống mức 70% so với ban đầu, khu đất vẫn không tìm được người mua.

Điều này cho thấy sự quan tâm ban đầu của doanh nghiệp không đồng nghĩa với khả năng chấp nhận toàn bộ điều kiện đầu tư. Khi xem xét chi tiết các nghĩa vụ đi kèm, nhà đầu tư có thể nhận thấy tổng chi phí và rủi ro của dự án lớn hơn dự kiến.

Khu đất bị bỏ không gần 20 năm sau khi quận Seocho mua lại

Lịch sử của khu đất Làng Dure gắn với kế hoạch phát triển cơ sở phúc lợi cộng đồng của quận Seocho.

Năm 2006, quận Seocho mua lại khu đất này thông qua việc hoán đổi đất với Sở Giáo dục Thành phố Seoul. Cụ thể, quận chuyển giao một khu đất thuộc sở hữu của mình tại Yangjae-dong và nhận lại khu đất Làng Dure ở khu vực Gangnam.

Mục tiêu ban đầu là sử dụng khu đất để xây dựng một cơ sở phúc lợi phục vụ người dân địa phương. Tuy nhiên, kế hoạch không thể triển khai như dự kiến vì quá trình giải quyết các khu nhà ở trái phép bị đình trệ.

Cuối cùng, cơ sở phúc lợi được xây dựng tại một địa điểm khác. Khu đất Làng Dure vì thế không được sử dụng hiệu quả trong gần 20 năm, trước khi chính quyền quyết định đưa tài sản này ra bán cho khu vực tư nhân.

Tình trạng tương tự cũng xuất hiện tại khu đất liền kề số 997-1 Bangbae-dong. Khu đất này được quy hoạch làm công viên trẻ em từ năm 1975, nhưng sau hơn 50 năm vẫn chưa có công viên được xây dựng.

Quận Seocho kỳ vọng thông qua việc chuyển giao dự án cho một nhà phát triển tư nhân, tình trạng nhà ở trái phép có thể được xử lý và công viên trẻ em có thể được hình thành. Tuy nhiên, việc đấu giá liên tục thất bại đang khiến kế hoạch cải thiện môi trường sống tại khu vực này tiếp tục gặp khó khăn.

Phiên đấu giá lần thứ 10 dự kiến diễn ra vào giữa tháng 11

Sau khi phiên đấu giá thứ 9 không thành công, quận Seocho dự kiến tổ chức phiên đấu giá cạnh tranh công khai lần thứ 10 vào giữa tháng 11.

Điểm đáng chú ý là chính quyền địa phương chưa có kế hoạch giảm giá thêm. Theo một quan chức quận Seocho, mức giá chào thầu tối thiểu của phiên đấu giá thứ 10 sẽ được giữ nguyên như phiên thứ 9, tức khoảng 44,05 tỷ won.

Quyết định này cho thấy quận Seocho muốn tiếp tục tìm kiếm nhà đầu tư ở mức giá hiện tại thay vì giảm sâu hơn. Tuy nhiên, khả năng thu hút người mua vẫn là câu hỏi chưa có lời giải, bởi những điều kiện về di dời cư dân, xây dựng công viên và bàn giao công trình công cộng vẫn còn nguyên.

Thất bại liên tiếp của khu đất Làng Dure phản ánh một vấn đề đáng chú ý trong hoạt động phát triển bất động sản đô thị: giá đất giảm không phải lúc nào cũng đủ để tạo ra giao dịch. Đối với những khu đất có hiện trạng phức tạp, nghĩa vụ pháp lý và chi phí phát triển có thể quan trọng không kém, thậm chí lớn hơn yếu tố giá mua ban đầu.

Trong trường hợp Làng Dure, nhà đầu tư phải đánh giá đồng thời giá đất, khả năng giải phóng mặt bằng, giới hạn quy hoạch, chi phí xây dựng hạ tầng công cộng và thời gian triển khai. Nếu tổng chi phí sau khi hoàn thành các nghĩa vụ vẫn vượt quá hiệu quả khai thác kỳ vọng, việc không tham gia đấu giá có thể là lựa chọn thận trọng của doanh nghiệp.

Phiên đấu giá lần thứ 10 vì vậy sẽ là phép thử tiếp theo đối với sức hấp dẫn của khu đất này. Nếu tiếp tục không có người mua, chính quyền Seocho có thể phải đối mặt với bài toán khó hơn trong việc xử lý tài sản công đã bị bỏ không trong thời gian dài và hoàn thành kế hoạch cải thiện môi trường sống tại Bangbae-dong.

Nguồn tham khảo: Thông tin công bố của quận Seocho và nội dung bài viết về phiên đấu giá khu đất Làng Dure tại Bangbae-dong.

Câu hỏi về khu đất Làng Dure ở Seoul

1. Khu đất Làng Dure ở Seoul đã được đấu giá bao nhiêu lần?

Khu đất tại số 997-3 Bangbae-dong, quận Seocho, đã thất bại trong cả 9 phiên đấu giá. Chính quyền địa phương dự kiến tổ chức phiên đấu giá lần thứ 10 vào giữa tháng 11.

2. Giá khu đất Làng Dure hiện tại là bao nhiêu?

Giá chào bán tối thiểu trong phiên đấu giá thứ 9 là 44.052.210.000 won, tương đương khoảng 44,05 tỷ won. Mức giá này thấp hơn gần 18,88 tỷ won so với giá khởi điểm ban đầu là 62,93 tỷ won.

3. Vì sao khu đất giảm giá 30% vẫn không có người mua?

Những rào cản chính bao gồm nghĩa vụ di dời 27 hộ gia đình cư trú trái phép, chi phí phá dỡ và xử lý hiện trạng, yêu cầu xây dựng công viên trẻ em, bàn giao công trình công cộng và giới hạn xây dựng. Các yếu tố này làm tăng tổng chi phí cũng như rủi ro đầu tư.

4. Nhà đầu tư trúng đấu giá phải thực hiện những nghĩa vụ gì?

Bên trúng đấu giá phải chịu trách nhiệm xử lý việc di dời và bảo trì liên quan đến 27 hộ gia đình cư trú trái phép. Ngoài ra, nhà đầu tư phải xây dựng công viên trẻ em có diện tích 1.782,4 m² và một công trình theo quy mô được yêu cầu, sau đó bàn giao miễn phí cho cộng đồng.

5. Khi nào quận Seocho tổ chức phiên đấu giá lần thứ 10?

Theo thông tin từ một quan chức quận Seocho, phiên đấu giá cạnh tranh công khai lần thứ 10 dự kiến diễn ra vào giữa tháng 11. Giá chào bán tối thiểu sẽ được giữ nguyên ở mức khoảng 44,05 tỷ won, không giảm thêm so với phiên thứ 9.

6. Khu đất Làng Dure từng được sử dụng với mục đích gì?

Năm 2006, quận Seocho mua lại khu đất với mục tiêu xây dựng cơ sở phúc lợi cộng đồng. Tuy nhiên, do việc giải quyết các khu nhà ở trái phép bị đình trệ, cơ sở phúc lợi cuối cùng được xây dựng tại địa điểm khác và khu đất Làng Dure không được khai thác hiệu quả trong gần 20 năm.