Thị trường bất động sản Mỹ đang chứng kiến một thực tế đáng chú ý: bán được một căn nhà không đồng nghĩa với việc người chủ có thể thu về khoản lợi nhuận như kỳ vọng. Trong bối cảnh lãi suất thế chấp vẫn ở mức cao, người mua thận trọng hơn và quyền thương lượng đang dần nghiêng về phía khách hàng, chi phí để hoàn tất một giao dịch bán nhà ngày càng trở thành gánh nặng đối với chủ sở hữu.
Theo nghiên cứu mới của Clever Real Estate, những chủ nhà đã rao bán bất động sản trong vòng ba năm qua phải chi trung bình gần 82.000 USD để hoàn tất quá trình bán nhà. Con số này tăng khoảng 22% so với năm 2025, phản ánh áp lực chi phí ngày càng lớn trên thị trường nhà ở Mỹ.
Đáng chú ý, nhiều người bán không lường trước được quy mô thực sự của các khoản chi. Từ sửa chữa, cải tạo, hoa hồng môi giới, chi phí hoàn tất giao dịch cho đến những ưu đãi dành cho người mua, tổng số tiền phải bỏ ra có thể cao hơn đáng kể so với dự tính ban đầu.
Chi phí bán nhà tại Mỹ tăng mạnh, người bán thường đánh giá thấp thực tế
Một trong những phát hiện đáng chú ý nhất trong nghiên cứu của Clever Real Estate là khoảng cách rất lớn giữa dự toán và chi phí thực tế.
Theo khảo sát, chủ nhà dự kiến chỉ phải chi chưa đến 27.000 USD để bán bất động sản. Tuy nhiên, khi giao dịch thực sự diễn ra, tổng chi phí trung bình lại lên tới gần 82.000 USD, tức cao hơn khoảng ba lần so với kỳ vọng ban đầu.
Sự chênh lệch này cho thấy nhiều chủ nhà chưa tính đầy đủ những khoản phát sinh trong quá trình chuẩn bị và chuyển nhượng bất động sản.
Jaime Seale, đại diện Clever Real Estate, cho biết một trong những nhóm chi phí thường bị người bán đánh giá thấp nhất là chi phí hoàn tất giao dịch. Những khoản này có thể bao gồm bảo hiểm quyền sở hữu bất động sản, thuế chuyển nhượng, phí chuẩn bị giấy tờ và các dịch vụ liên quan đến thủ tục pháp lý.
Vấn đề nằm ở chỗ nhiều khoản phí thường được tổng hợp trong một hóa đơn chung. Người bán vì thế khó nhận biết chính xác từng dịch vụ đang tiêu tốn bao nhiêu tiền. Khi tất cả được cộng lại, tổng chi phí có thể trở thành một khoản đáng kể mà chủ nhà không dự tính trước.
Tuy nhiên, chi phí hoàn tất giao dịch không phải khoản lớn nhất. Gánh nặng tài chính đáng kể nhất lại đến từ việc sửa chữa, nâng cấp và cải tạo căn nhà trước khi đưa ra thị trường.
Bảy khoản chi phí lớn khi bán một căn nhà tại Mỹ
Nghiên cứu của Clever Real Estate đưa ra mức chi phí trung bình mà những người bán nhà gần đây phải đối mặt. Các khoản này cho thấy việc bán bất động sản không chỉ đơn giản là tìm được người mua và ký hợp đồng chuyển nhượng.
| Hạng mục chi phí | Mức trung bình |
|---|---|
| Sửa chữa, nâng cấp hoặc cải tạo nhà | 27.649 USD |
| Hoa hồng môi giới bán nhà | 13.875 USD |
| Hoa hồng môi giới bên mua | 13.573 USD |
| Chi phí hoàn tất giao dịch | 11.147 USD |
| Ưu đãi dành cho người mua | 9.914 USD |
| Chi phí chuyển nhà | 3.013 USD |
| Tiếp thị và dàn dựng nhà | 2.747 USD |
Trong đó, sửa chữa và cải tạo nhà là khoản chi lớn nhất, với mức trung bình 27.649 USD.
Đây là khoản tiền mà nhiều chủ nhà phải đầu tư để cải thiện tình trạng bất động sản trước khi rao bán. Những công việc như sửa chữa hệ thống điện nước, sơn sửa, thay thế thiết bị, nâng cấp nội thất hoặc xử lý các vấn đề phát sinh có thể khiến ngân sách tăng nhanh.
Đối với những căn nhà đã được sử dụng trong thời gian dài, việc chuẩn bị trước khi bán đôi khi không chỉ dừng lại ở các hạng mục làm đẹp. Người bán còn phải xử lý những vấn đề ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng giao dịch và mức giá mà người mua sẵn sàng chấp nhận.
Khoản chi lớn tiếp theo là hoa hồng môi giới. Người bán phải trả trung bình 13.875 USD cho môi giới đại diện bên bán và khoảng 13.573 USD cho môi giới đại diện bên mua đối với một căn nhà có giá trị trung bình.
Bên cạnh đó, chi phí hoàn tất giao dịch lên tới 11.147 USD, trong khi các ưu đãi dành cho người mua chiếm thêm gần 10.000 USD.
Những khoản nhỏ hơn như chuyển nhà, tiếp thị và dàn dựng bất động sản cũng góp phần làm tăng tổng ngân sách. Khi cộng tất cả chi phí, người bán có thể phải dành một phần đáng kể giá trị căn nhà cho các hoạt động liên quan đến giao dịch.
Người mua đang nắm lợi thế trong các cuộc đàm phán
Một yếu tố quan trọng khiến chi phí bán nhà gia tăng là sự thay đổi cán cân quyền lực trên thị trường bất động sản Mỹ.
Lãi suất thế chấp cao khiến việc mua nhà trở nên khó khăn hơn. Người mua phải đối mặt với khoản thanh toán hàng tháng lớn hơn, trong khi khả năng tiếp cận nguồn vốn và mức giá phù hợp ngày càng trở thành vấn đề quan trọng.
Khi chi phí vay vốn tăng, người mua có xu hướng thận trọng hơn trước khi đưa ra quyết định. Họ có nhiều động lực để thương lượng giá, yêu cầu người bán sửa chữa hoặc đề nghị hỗ trợ một phần chi phí giao dịch.
Điều này khiến chủ nhà không còn dễ dàng bán bất động sản với mức giá và điều kiện thuận lợi như giai đoạn thị trường bùng nổ trong đại dịch.
Theo nghiên cứu của Clever Real Estate, có 49% người bán cho biết họ ưu tiên bán nhà nhanh chóng, trong khi 48% đặt mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận.
Sự khác biệt không lớn, nhưng cho thấy một bộ phận đáng kể chủ nhà sẵn sàng chấp nhận những điều kiện kém thuận lợi hơn để rút ngắn thời gian giao dịch.
Trong bối cảnh đó, các khoản nhượng bộ dành cho người mua trở thành công cụ quan trọng.
Jaime Seale cho biết việc đưa ra những ưu đãi có thể giúp đẩy nhanh quá trình bán nhà và giảm áp lực tài chính ban đầu cho người mua. Đồng thời, người bán có thể duy trì mức giá niêm yết thay vì phải trực tiếp giảm giá bất động sản.
Tùy thuộc vào tình trạng căn nhà và điều kiện thị trường địa phương, các khoản hỗ trợ có thể được sử dụng để thanh toán một phần chi phí giao dịch, hỗ trợ lãi suất hoặc giải quyết những vấn đề mà người mua yêu cầu trong quá trình thương lượng.
Trong số những người bán đã đưa ra các nhượng bộ, giá trị trung bình đạt 9.914 USD.
Điều này cho thấy người bán ngày càng phải sử dụng thêm các công cụ tài chính để làm cho bất động sản trở nên hấp dẫn hơn, thay vì chỉ dựa vào giá niêm yết.
Hoa hồng môi giới vẫn là gánh nặng đáng kể
Một vấn đề khác được nghiên cứu đề cập là chi phí hoa hồng môi giới bất động sản.
Đã khoảng hai năm kể từ khi Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR) đạt được thỏa thuận dàn xếp vụ kiện chống độc quyền liên quan đến cơ chế hoa hồng môi giới. Thỏa thuận được công bố vào tháng 8/2024 nhằm thay đổi một số quy định trong hoạt động môi giới, trong đó có cách thức thỏa thuận và thanh toán hoa hồng cho môi giới đại diện bên mua.
Trước thay đổi này, người bán thường thanh toán cả hoa hồng cho môi giới đại diện bên mình và khoản hoa hồng dành cho môi giới của người mua thông qua giao dịch bất động sản.
Sau khi các quy định mới được triển khai, cách thức thỏa thuận phí môi giới có sự thay đổi. Tuy nhiên, theo Jaime Seale, thực tế trên thị trường cho thấy không có nhiều thay đổi trong tổng gánh nặng mà người bán phải đối mặt.
Nhiều chủ nhà vẫn lựa chọn hỗ trợ phí môi giới cho phía người mua, đặc biệt trong điều kiện thị trường mà người bán phải cạnh tranh để thu hút khách hàng.
Theo nghiên cứu, tổng mức hoa hồng trung bình được người bán dự kiến chi trả tương đương khoảng 5,46% giá bán cuối cùng. Trong đó:
- Môi giới đại diện bên bán: khoảng 2,76%.
- Môi giới đại diện bên mua: khoảng 2,70%.
Với một căn nhà có giá trị trung bình, tổng chi phí hoa hồng theo tỷ lệ này tương đương khoảng 27.448 USD.
Đây là khoản chi đáng kể, đặc biệt khi người bán còn phải thanh toán chi phí sửa chữa, hoàn tất giao dịch và những ưu đãi bổ sung dành cho người mua.
Điểm cần lưu ý là các khoản hoa hồng môi giới không phải mức phí cố định bắt buộc áp dụng cho mọi giao dịch. Mức phí và trách nhiệm thanh toán có thể được thương lượng tùy theo hợp đồng, dịch vụ và điều kiện cụ thể của từng giao dịch.
Chi phí tăng khiến lợi nhuận bán nhà thấp hơn kỳ vọng
Đối với nhiều chủ nhà, vấn đề không chỉ nằm ở việc phải chi nhiều tiền hơn để bán bất động sản. Điều đáng lo ngại hơn là tổng chi phí ngày càng làm giảm khoản lợi nhuận cuối cùng.
Trong giai đoạn thị trường nhà ở Mỹ tăng trưởng mạnh, nhiều chủ sở hữu quen với việc giá bất động sản liên tục đi lên. Một số người tiếp tục kỳ vọng có thể bán nhà với mức giá cao tương tự thời kỳ đại dịch.
Tuy nhiên, điều kiện thị trường đã thay đổi.
Lãi suất thế chấp cao hơn làm giảm khả năng chi trả của người mua. Những căn nhà từng nhận được nhiều lời đề nghị cạnh tranh nay có thể mất nhiều thời gian hơn để tìm được khách hàng phù hợp.
Trong khi đó, người bán vẫn phải chịu các chi phí chuẩn bị, sửa chữa, tiếp thị và hoa hồng môi giới. Nếu phải giảm giá hoặc bổ sung ưu đãi để hoàn tất giao dịch, khoản lợi nhuận thực tế tiếp tục bị thu hẹp.
Jaime Seale nhận định nhiều người bán vẫn đưa bất động sản ra thị trường với kỳ vọng nhận được những lời đề nghị tương tự thời kỳ đại dịch. Nhưng người mua hiện không còn đủ khả năng tài chính để chấp nhận những mức giá như trước.
Khi giá bán thấp hơn dự kiến và chi phí giao dịch cao hơn dự toán, lợi nhuận cuối cùng có thể giảm đáng kể.
Theo khảo sát của Clever Real Estate, 39% người bán cho biết lợi nhuận thu được thấp hơn kỳ vọng do tổng chi phí bán nhà.
Con số này phản ánh một thực tế quan trọng: giá bán bất động sản không phải yếu tố duy nhất quyết định hiệu quả tài chính của một giao dịch.
Một căn nhà có thể được bán với mức giá cao hơn giá mua ban đầu, nhưng sau khi trừ chi phí sửa chữa, hoa hồng môi giới, thuế, phí giao dịch và các khoản hỗ trợ người mua, số tiền thực nhận có thể thấp hơn đáng kể.
Người bán nhà tại Mỹ cần chuẩn bị gì trước khi rao bán?
Nghiên cứu trên cho thấy việc lập kế hoạch tài chính trước khi rao bán bất động sản ngày càng quan trọng.
Thay vì chỉ tập trung vào giá bán kỳ vọng, chủ nhà cần tính toán toàn bộ chi phí có thể phát sinh trong quá trình giao dịch.
Trước tiên, cần kiểm tra tình trạng căn nhà và xác định những hạng mục thực sự cần sửa chữa. Không phải mọi hoạt động nâng cấp đều giúp tăng giá trị bất động sản tương ứng với số tiền bỏ ra. Vì vậy, người bán nên cân nhắc hiệu quả tài chính trước khi quyết định cải tạo lớn.
Thứ hai, cần trao đổi rõ ràng với môi giới về mức hoa hồng, phạm vi dịch vụ và khả năng hỗ trợ chi phí cho phía người mua. Các điều khoản cần được thể hiện minh bạch trong thỏa thuận để tránh phát sinh ngoài dự kiến.
Thứ ba, người bán nên yêu cầu ước tính các khoản chi phí hoàn tất giao dịch, bao gồm thuế chuyển nhượng, bảo hiểm quyền sở hữu và phí xử lý giấy tờ. Đây là nhóm chi phí dễ bị bỏ sót khi lập ngân sách ban đầu.
Cuối cùng, cần xây dựng nhiều kịch bản giá bán khác nhau. Việc tính toán lợi nhuận theo mức giá kỳ vọng, mức giá có thể thương lượng và mức giá thấp hơn dự kiến sẽ giúp chủ nhà chủ động hơn trước biến động của thị trường.
Trong một thị trường mà người mua ngày càng có nhiều lợi thế, chuẩn bị ngân sách đầy đủ có thể quan trọng không kém việc tìm được người mua trả giá cao.
Triển vọng thị trường nhà ở Mỹ: Người bán phải thích nghi với thực tế mới
Chi phí bán nhà gần 82.000 USD là dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản Mỹ đang bước vào giai đoạn mà người bán phải tính toán kỹ lưỡng hơn.
Trong những năm trước, đà tăng giá bất động sản có thể giúp chủ nhà bù đắp nhiều khoản chi phí phát sinh. Nhưng khi lãi suất thế chấp duy trì ở mức cao và khả năng chi trả của người mua bị hạn chế, lợi thế đó không còn rõ ràng.
Người bán không chỉ phải cạnh tranh về giá mà còn phải cân nhắc những ưu đãi đi kèm, tình trạng căn nhà và tổng chi phí giao dịch.
Đối với thị trường bất động sản Mỹ, sự thay đổi này có thể tạo ra khoảng cách ngày càng lớn giữa giá bán danh nghĩa và lợi nhuận thực tế mà chủ sở hữu nhận được.
Bài học quan trọng từ nghiên cứu của Clever Real Estate là người bán không nên xem hoa hồng môi giới hoặc chi phí hoàn tất giao dịch là những khoản phát sinh nhỏ. Khi cộng thêm sửa chữa, cải tạo, tiếp thị và hỗ trợ người mua, tổng chi phí có thể lên tới hàng chục nghìn USD.
Trong bối cảnh thị trường chưa thực sự thuận lợi, khả năng kiểm soát chi phí và định giá phù hợp sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ lợi nhuận của chủ nhà.
Bán nhà tại Mỹ đang trở thành một quá trình tốn kém hơn nhiều so với dự tính của không ít chủ sở hữu. Mức chi phí trung bình gần 82.000 USD cho thấy giá bán cao chưa chắc đồng nghĩa với lợi nhuận lớn. Trong bối cảnh người mua có thêm lợi thế thương lượng, việc tính toán đầy đủ chi phí và xác định giá bán thực tế sẽ là yếu tố quyết định hiệu quả của mỗi giao dịch bất động sản.
Thông tin trong bài viết mang tính tham khảo, được tổng hợp từ nghiên cứu của Clever Real Estate và không phải tư vấn đầu tư hoặc tư vấn pháp lý.
Nguồn tham khảo: Nghiên cứu của Clever Real Estate về chi phí bán nhà tại Mỹ.
Câu hỏi thường gặp về chi phí bán nhà tại Mỹ
1. Chi phí trung bình để bán một căn nhà tại Mỹ là bao nhiêu?
Theo nghiên cứu của Clever Real Estate, những chủ nhà đã rao bán nhà trong ba năm qua phải chi trung bình gần 82.000 USD. Con số này tăng khoảng 22% so với năm 2025.
2. Khoản chi phí lớn nhất khi bán nhà tại Mỹ là gì?
Sửa chữa, nâng cấp và cải tạo nhà là khoản chi lớn nhất, đạt trung bình 27.649 USD. Đây là chi phí để chuẩn bị bất động sản trước khi đưa ra thị trường.
3. Hoa hồng môi giới bất động sản tại Mỹ hiện ở mức nào?
Nghiên cứu ghi nhận tổng hoa hồng trung bình khoảng 5,46% giá bán cuối cùng, gồm 2,76% cho môi giới bên bán và 2,70% cho môi giới bên mua. Tuy nhiên, hoa hồng có thể thương lượng và không phải mức phí bắt buộc cố định.
4. Tại sao người bán nhà phải đưa ra ưu đãi cho người mua?
Lãi suất thế chấp cao làm giảm khả năng chi trả của người mua. Vì vậy, người bán có thể hỗ trợ một phần chi phí giao dịch hoặc đưa ra các nhượng bộ khác nhằm tăng sức hấp dẫn của bất động sản và đẩy nhanh quá trình bán.
5. Vì sao lợi nhuận bán nhà tại Mỹ thấp hơn kỳ vọng?
Nguyên nhân đến từ sự kết hợp giữa giá bán kém thuận lợi, chi phí sửa chữa cao, hoa hồng môi giới, phí hoàn tất giao dịch và các khoản ưu đãi dành cho người mua. Theo nghiên cứu, 39% người bán cho biết lợi nhuận thấp hơn kỳ vọng do tổng chi phí bán nhà.
6. Người bán cần lưu ý điều gì trước khi rao bán bất động sản?
Chủ nhà nên lập ngân sách chi tiết, kiểm tra tình trạng căn nhà, thương lượng phí môi giới, ước tính chi phí hoàn tất giao dịch và xây dựng nhiều kịch bản giá bán để tránh bị động về tài chính.
